L’acquisto di una casa da asta giudiziaria è una possibilità concreta di grande risparmio rispetto alla quotazione del mercato, dunque, l’interesse è più che giustificato per questa opzione, ma al tempo stesso bisogna essere ben consapevoli che le procedure da seguire e anche i rischi non sono pochi. In questa breve guida tentiamo dunque di spiegare quali passaggi vanno fatti per aggiudicarsi l’immobile e come entrarne effettivamente in possesso.
L’asta immobiliare rappresenta il culmine di una azione giudiziaria per rimettere in vendita l’appartamento del quale il precedente proprietario ha perso la titolarità, spesso per insolvenze e debiti. Il giudice prima nomina un perito che al termine dell’istruttoria sullo stato e sui gravami dell’immobile fissa un prezzo di base, nel frattempo viene anche nominato un custode giudiziario che ha il compito di conservare e amministrare il bene pignorato. Dopo la perizia il giudice dispone dunque la vendita per rimborsare i creditori, utilizzando il bene immobiliare precedentemente acquistato. Il provvedimento esecutivo viene pubblicizzato tramite la stampa e internet e viene fissata la scadenza compresa tra i 90 e i 120 giorni entro i quali saranno recepite tutte le offerte di acquisto.
La differenza tra asta con incanto e asta senza incanto
La vendita con ‘incanto’ è in sostanza un’asta al rialzo. Viene fissata un’offerta minima che consiste nella riduzione di un quarto del prezzo di base d’asta. Alla chiusura dell’asta, ci sarà chiaramente un miglior offerente che dopo dieci giorni potrà vedersi aggiudicato l’immobile. Ma in questo lasso di tempo può essere presentato un rialzo del quinto, cioè un’offerta che superi di almeno un quinto la migliore offerta. Se avviene, il giudice dovrà indire una nuova asta che partirà dalla migliore offerta della prima asta.
Nel caso di vendita senza ‘incanto’ la proposta di acquisto viene tenuta segreta, avrà carattere di irrevocabilità e sarà presentata in busta chiusa. Tra le specifiche richieste la tempistica di pagamento. Da regolamento l’immobile sarà aggiudicato alla migliore offerta che supera la base d’asta. Ma sarà necessario l’incanto se ci saranno due o più offerte migliori di pari valore. In tutti i casi il pagamento deve avvenire entro un arco di tempo compreso tra i 60 e i 90 giorni o tramite disponibilità personali o con un mutuo specifico.
Quali sono i tempi per entrare in possesso dell’immobile
Contrariamente alle tradizionali compravendite con rogito, nelle aste immobiliari i tempi sono molto più lunghi. Prima di tutto occorre attendere il giorno dell’asta fissato dal Tribunale, l’ammissibilità delle domande e lo scoglio principale sarà il termine stabilito dalla legge per lo sgombero dell’ex proprietario, se questi è ancora in casa, o comunque il termine del contratto d’affitto degli inquilini presenti, altrimenti fare ricorso allo sfratto significa doversi avvalere di una consulenza legale. La corsa ad ostacoli deve anche prevedere le eventuali opposizioni all’esecuzione o vizi procedurali. Durante la perizia potrebbero emergere abusi edilizi o ipoteche non segnalate che in quel caso rendono nulla l’aggiudicazione. Per dare un aiuto all’acquirente esistono professionisti del settore che agiscono come singoli consulenti o nell’ambito di agenzie fisiche e online che con una commissione aiutano a gestire tutte le problematiche che abbiamo evidenziato. E gli esperti consigliano una dotazione economica che preveda spese aggiuntive come periti e avvocati, consci del fatto che in Italia il prezzo medio con le aste giudiziarie risulta in media più basso del 57% rispetto ai valori a libero mercato.
